不動産投資の現実

本日は不動産投資の危険な部分についてのお話です。
どの投資においてもリスクがつきものですが、何もしないこともリスクでもあり、
今は簡単に情報を手に入れることができるため迷ってしまうことも多いでしょう。
しかし時間は流れ続けます。現在は物価が上がっており、貨幣の価値は下がっています。
新車価格などがいい例ですが、昔100万円で購入できたものが今は200万円かかるような状態です。何かを購入するために100万円貯めて、いざ10年後に購入しようと思ったら買えないという事です。ただ現金を保有しているだけでは将来的にはマイナスになってしまう可能性があるという事です。

ではとりあえず何かに投資すればいいのかというと、それもまた違います。
正直世の中には詐欺のような投資もたくさんあり、嘘の情報も溢れています。
投資にはリスクもつきものです。
いつの時代でも不動産投資は話題となることが多いです。
そこで不動産投資について少し考えるきっかけになってもらえればと思います。

よくあるフレーズ

「資産〇億円」「家賃収入年間〇万円」

本やインターネットにて見聞きすると凄いと感じることでしょう。
これだけキャッチーなフレーズを見ると稼げるイメージがあるため、期待値を高めてしまう傾向にあります。
気を付けて頂きたいのは、「純資産〇億円」ではないというところです。

資産のリアル

1億円の物件を購入すれば資産1億円と言えます。
頭金2,000万円を入れて8,000万円が借金とします。これでも資産1億円です。
そして表面利回り7％の物件だった場合家賃収入は年間700万円。
この中身を分解してみましょう。
物件価値が1億円なので資産は1億、そのうち負債8,000万円なので純資産が2,000万円です。
これは物件購入前の頭金と一緒です。物件購入時の瞬間だけで見ると下記のようになりますが、ここからローンが減っていくため時間経過とともに純資産は増えますが、実際は建物の価値（資産）が下落していくためどちらの下落が早いが重要なポイントです。

家賃収入のリアル

そして家賃収入の部分。今回は簡易的な計算でみていきます。
物件価格１億円・利回り7％の物件を融資額8,000万円、期間20年、金利2.5％で借入を行い購入したとしましょう。
返済額は月額423,922円となり、年間5,087,064円となります。
不動産運営には空室が出るのは当然としてその他にも管理委託料や内装・設備交換などの経費がかかり、毎年かかる固定資産税・都市計画税も含め収入の約20％と仮定します。

収入 7,000,000円
返済 -5,087,064円
経費 -1,400,000円

合計　 512,936円

これは所得税の計算は考えていませんので、別途税金がかかるケースがあります。
不動産は減価償却の考えがあり、金利も経費計上できたり管理委託料や固都税も経費ですので、実際に大幅に税金がかかるのは減価償却終了後ではないかと思います。

先ほどのケースではたしかに
「資産1億円」「家賃収入年間700万円」
と言うこともできますが、
私の感覚では
「純資産2,000万円（自己資金）」「年間営業純利益（NOI）50万円」
となるわけです。
こう見ると。。。なかなか現実的ですよね。儲かっていないと感じる人が大半なのではないでしょうか。
他にも多数指標を考えてみなければいけませんが、
このケースだと私としてはこのままの状況で購入は控えたほうがいいというご提案を致します。
「価格交渉をする」「頭金を増やす」「融資期間を延ばす」「金利を下げる」「運営費を下げる」などの改善がなければ難しい投資になってしまいます。

まとめ

正直なところ不動産も先行者が有利ですし、購入するタイミング次第。
だからこそ常に出口の部分（売却）を想定した分析を行いながら進めるべきです。
不動産業界に20年近くいるといろいろなケースを見てきました。
バブル時期に購入した物件を所有していて、返済が厳しいケース。
高金利でオーバーローンで借り入れを行っており、融資残が減っていないケース。
10年ほど前に無理なく購入しているため、今売却すると売却益が出るケース。
空室や家賃の下落により、月々の収入がマイナスになってしまっているケース。
最近はセミナーやユーチューブ、本などで大きな風呂敷を広げて宣伝しているものも多く見受けられます。お客様に届けるという意味では効果があるとは思いますが、私はあまり好きではありません。

個人的に不動産のみに投資することはオススメしておりません。
感覚としては3つの柱があるべきだと考えています。
まずは基本の収入。これは本業で稼ぐ収入です。一般的にはサラリーマンの方の給料と考えてください。まずはこの本業にて原資を作ってください。
そして不動産投資の収入。本業で貯めたお金を頭金として使う形となりますが、この不動産投資にて得た収入はそのまま貯蓄して次の不動産投資の原資にしてください。
本業と不動産投資の二つで収入を得ることで、より投資効率が加速します。
そしてもう一つの柱は株や投資信託など不動産以外の投資をオススメします。現在はNISAやiDeCoなど効果的な選択肢があります。

不動産は融資を受けて物件を購入できるため、自分の資金以上の物件を所有できるというメリットはありますが、融資返済もあり1棟保有するだけでＦＩＲＥできるほど儲かるというものではありません。
自分の目指す資産目標を決め、そこに向かうために何が最善かを考え学び実行していくことが重要だと思います。