今回は空室に関してのお話です。
管理会社の中で賃貸経営を自分事と捉えて行動できる担当者はどのくらいいるでしょうか。
その管理会社の中にオーナーの賃貸経営を真剣に考えている人がどれだけいるでしょうか。
審査・経理・総務・管理・営業・督促・巡回…etc、賃貸管理にはたくさんの仕事があり、おのずと関わる人が増えます。その中で一人でも別の方向を向いていると賃貸管理は上手くいきません。
空室は出るもの
まず前提として、１棟アパートマンション投資において部屋が空室になる瞬間があることは仕方のないことです。入居者は進学・転勤・転職・金額的な理由・家の購入など様々な理由で退去します。
保有している期間ずっと満室という事はありえないため、重要なことは空いた時の入居付けの早さです。
空き予定になった時点で募集するなんて当たり前（そんな当たり前のこともしていない会社は多数あります）。
そんな単純なことだけではなく、近隣の市場が現在どうなっているのか分析をする必要があり、その中でも最適な方法を探し実行する。そしてそのための提案をしてくれる管理会社が最良の会社だと思います。
まずはよくあるケースから。
ケース１
「退去予定が入ったため、前回と同じ条件にて募集をしていいですか？」
という担当者からの連絡。
これは完全に思考が停止している報告です。現在の市場がどのようになっているのかを無視していて、より良い不動産経営のための視点が一切ありません。
なんとなく家賃を決めていませんか？
ケース２
「家賃が上がってきていると感じているため、強気で家賃を上げて募集していいですか？」
これも一見するといい提案の気がしますが、なに一つ根拠のないダメな提案です。
家賃相場の計算において近隣比較は非常に重要なプロセスであり、論理的思考が大切です。
たまたまお部屋が決まればいいですが、上手くいかないと結局決まらず空室期間を延ばすことになります。
これが最良
「（資料一式を見せながら）近隣分析を行い相場募集家賃が〇円となっている。設備面での見直しをするとプラス〇円で募集して客付けできると想定され、その場合売却時の価格も〇円あがる見込みため資産価値向上としてオススメですが、いかがでしょうか？」
ここまで提案できて初めてオーナーと同じ目線になっていると言えると思います。
担当者の不動産経験や感覚などは大事ですが、分析結果のデータを基本とした上で、少しの味付けとして経験と感覚を追加するべきです。時代は変わり不動産を取り巻く環境は目まぐるしく変化しています。その中で大事なことは裏付けのある提案、すなわち根拠のある提案だと思います。募集賃料を算出するときに近隣物件の資料を見せてもらうだけになっていませんか？
隣同士で2棟まとめて建築するなどした場合はほぼ同じ物件となりますが、
基本的に比較対象物件が所有物件と全く同じということはあり得ません。
築年数・広さ・駅徒歩・設備・家賃・広告宣伝費・フリーレントなどの募集条件・様々な点を比較して家賃を設定する必要があります。
よくオーナーから相談を受けるお話が、とりあえず募集していたがお部屋が決まらず、3か月してから管理会社から提案があったためフリーレントを付けたがそれでも決まらず、その後家賃を値下げして募集をしているというような内容です。もし最初の段階で適切な提案ができていたら、もう少し早めの成約ができていたことでしょう。機会損失を考えるとスピード感のある対応が鍵を握ります。空室対策を制するものが収益不動産投資で成功を掴めます。そしてそれは管理会社、担当者の質が大きく影響を与えるものです。
家賃を値下げしてすぐに入居者を獲得することが最善でしょうか？
強気の家賃で数か月空室でいることが最善でしょうか？
フリーレント・広告宣伝費をたくさんつけることが最善でしょうか？
弊社は分析を行いオーナー目線でのご提案を行っております。
所有物件の家賃設定やご相談、その他不動産経営に関することはお気軽に弊社までご相談下さい。
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