収益物件改善・本質を見抜く

不動産には必ずある問題点

不動産を取り巻くあらゆるものが変化を続けています。
世界情勢・日本の景気・物価高騰・金利上昇・物件近隣の人口増減・街の発展・流行りの部屋・事件事故・etc…
人口増加中のエリアで賃貸物件の供給量が少なく建物や入居状況について何一つ問題がないという物件はほぼ存在せず、大なり小なり少なからず問題点が存在します。本質がわからない状態では正しい判断ができません。

本質を見抜く方法

オススメする方法は2点あります。

• 実際に現地を確認する
• 近隣の仲介業者を訪問する

実際に現地を確認する

何ごとも自分で確認することが一番です。
昔は自主管理を行っている地主系大家が多かったですが、現在は不動産投資家が多く物件所在地にお住まいではない方が多いため、管理会社に任せている大家がほとんどでしょう。それでもなぜ自分で見ることをオススメするのか、それはリアルが分かるからです。建物の傷み具合、空室の内装状態、共用部の清掃状況、近隣や駅周辺の環境など、問題点がそこにはあります。ここで注意ですが、くれぐれも管理会社にいつ見るかを連絡をせず、抜き打ちで確認することをオススメします。管理会社に連絡を入れてしまうと、見に行く直前に共用部清掃を行ったりするため、普段の状況がわからなくなってしまいます。ここでの本質は現在の問題を明確にすることです。取り繕った状態の物件なんて見ても意味がありません。

近隣の仲介業者を訪問する

実際に大家として近隣の仲介業者を訪問すると面白いことや意外なことが判明することがあります。昔よりも賃貸仲介業者は減っていますが、現在でも1つの駅に複数の不動産屋が存在します。自分の所有している物件名を伝え、空室などの問題点をヒアリングします。
外観や共用部のイメージ、空室の内装について、足りない設備、成約するための決め手、現在の賃貸市場、管理会社についてなどです。特に管理会社の評判を聞くと面白いでしょう。電話対応の悪さや入居者が不満を持っているなど、考えもしていない内容が聞けるかもしれません。ここでの本質は賃貸仲介業者から所有物件についてのリアルな反応をもらうことです。建物の問題点や管理会社の評判など聞きたくないこともあるかもしれませんが、全てを受け止めることで対策方法を考えることができます。

不動産コンサルタントに依頼する

遠方などの理由で上記の2点が難しい場合、不動産コンサルタントに状況確認を任せてみましょう。これは管理会社の人間ではなく、全く利害関係のない不動産業者（不動産コンサルタント）がオススメです。問題点の本質を見抜くためにはフラットな視点が重要となります。現地確認と不動産業者訪問のどちらも併せて依頼し、正確な報告を聞いた上で改善を行う次のステップに進みましょう。