この時期になると札幌市内の雪が解け、車でも移動しやすくなります。
北国特有の問題や見落としがちな部分もあります。
今回は今の時期に気を付けなければいけない点をお伝えします。
建物について
- 屋上の状態
- 共用部の汚れ
- 不法投棄・放置自転車
- 物件の草木
詳細について一つずつお話致します。
屋上の状態
雪が積もりそれが解けた状態になっているかと思いますが、水の流れる場所（ルーフドレン）がつまっていないか確認が必要です。雪は意外と不純物を含んでおり、ゴミや泥などが堆積してしまう可能性があります。秋は葉っぱが詰まってしまうなどもあるため、春と秋の年2回チェックできると良いでしょう。また、水が染み込んでいる場所がないかの確認も併せて行いましょう。
共用部の汚れ
雪の時期は靴が濡れてしまうため、共用部分はどうしても汚れてしまいます。そしてこの雪解けの時期は泥や砂などが靴に付きやすく、必然的に共用部分は汚れてしまいます。状況によって巡回清掃の頻度を増やすなどの対応が必要です。事前の対策としては共用玄関前にマットを置き靴の汚れを落とせるようにし、そのマットは年に2回ほど清掃を行うとベストです。
不法投棄・放置自転車
雪で隠れていたものが発見されます。ゴミなどがあると物件イメージを下げてしまうため、早急に撤去が必要です。雪解け時期はなぜか大型ゴミが発見されたり、放置自転車が見つかったりします。撤去に多少お金がかかってしまいますが、物件をクリーンな状態に保つことで入居者が喜び長く入居頂けるということにつながります。
物件の草木
建物回りの草木に対しても早めの対策がオススメです。伸びきった7月8月に対応する会社もありますが、その会社は自分のことしか考えていません。確かに伸びたものを切るとビフォーアフターで見栄えがいいですが、本質は入居者のためです。草木が伸びると見た目が良くないばかりか、虫の発生などの問題も出てきます。そうなる前に事前に除草剤や殺虫剤をまいておくことで夏に伸びることなく入居者が快適に暮らせることになります。
空室について
- 繁忙期に決まらなかった部屋
- 4月で退去してしまった部屋
繁忙期に決まらなかった部屋
正直手遅れ感があります。繁忙期前に空室になり、2～4月の繁忙期でも部屋が決まらなかったという場合、何かに問題があります。そしてその問題への対策がすでに後手になっていることを自覚しましょう。繁忙期だから様子を見ましょうという提案をする業者とはお付き合いをやめましょう。本来は繁忙期前に対策を打ち合わせし実行、2月の状況を見て申込がなければすぐに別の対策を行い、遅くても4月には入居者を確保する流れでなければ健全な賃貸経営はできません。実際に不動産を所有している人とそれ以外では感覚に大きな差が生まれてしまうのかもしれません。
4月に退去してしまった部屋
時期的に退去者が出てしまうことは仕方ありません。夏を過ぎるまで閑散期と呼ばれる厳しい時期で部屋を探す方の総数が減りますが、だからこそ他物件との差別化を明確に行うと空室は決まります。近隣物件の情報収集を適切に行い、所有物件が優位になるような改善を行いましょう。
まとめ
収益不動産には建物と空室、そして一番重要な投資という目線で物事を考えなければいけません。費用を一切気にしなければ物件をよくするために多数の方法をとることができますが、それでは収支は合わず賃貸経営は上手くいきません。収入と支出のバランス、現状の分析と予測、出口まで見据えた不動産経営が需要です。
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