今回は適正賃料についてですが、以前とは少し目線が違うお話です。
家賃は収益不動産投資を行っている人にはとても重要です。
近隣との比較分析が大切ですが、実はあまり気にしていないけど賃貸経営に大きく影響するポイントがあります。
特に北海道は東京などに比べると賃料が安く、少しの違いが大きな意味を持ちます。
家賃を近隣に合わせているのに下げなければ決まらないなど経験したことがありませんか？
その原因は物件だけではなく、管理会社にもあるかもしれません。
初期費用よりも月額費用に重きをおかなければいけない理由も理解しましょう。
賃料設定は合計額ではない
賃料相場を調べる方法は近隣物件との比較分析です。
これは単純に物件力を調べ、他の物件に劣らない物件にするという意図があります。
しかしながら家賃合計額はオーナーの意向だけではありません。
重要になるなのは管理会社です。
なぜなら管理会社によって月額費用が発生するもの違います。
ここでのお話は管理委託料ではありません。管理会社により入居者に負担させる費用が違うということです。だからこそ管理会社選び、見極めが必要です。目先の管理委託料の安さや内容につられてしまっていませんか？安いには理由があります。管理会社は慈善事業ではなくビジネスです。何か別の部分で利益を上げる仕組みがあることを忘れず、全体を把握し正しく現状を理解しましょう。
部屋探しをする際、家賃の上限を決めて探すことは当たり前です。そしてそれは全ての費用を含めて月額がどのくらいかかるのかということです。Ａ物件では賃料の他に3,000円、Ｂ物件では賃料の他に5,000円。物件設備や賃料など条件が同じであれば間違いなくＡ物件を選択するでしょう。あくまで入居者は支払う月額合計がどのくらいになるのかを基準に部屋を探すからです。
初期費用が安ければいいという入居者様もいますが、長く住むことを考えると月額費用の安いお部屋のほうがいいはずです。そしてそのように考えてくれている入居者は長く住むことを前提に部屋を決めるため、すぐに退去しない傾向があります。
オーナーは自分のまかせている管理会社が付帯料金をいくら入居者から頂いているか把握していますか？せっかく賃料を相場通りに設定しても、管理会社が足を引っ張っているかもしれません。入居時や退去時に一回だけの支払いもあれば、毎月請求されるものもあります。一般的な費用を見てみましょう
２４時間管理
入居者に対し夜中の対応を行う費用です。ほぼ全ての物件にて導入されていますが、基本的に管理会社は外注して頼んでいることが多いでしょう。管理会社により価格が違う場合があり、500円～1,000円程度差が生まれることもあります。また、保険料と一緒になった商品を作り、月額請求するタイプの管理会社もあります。
保証会社委託料
賃貸契約に保証会社はもはや必須ですが、使用する保証会社により費用面で大きな違いがあります。初回保証料のみかかるケース、月額手数料だけかかるケース、または両方かかるケースがあります。さらに一般的には年間更新料もかかるケースが多くあります。初期費用の負担は仕方ありませんが、この問題は入居者が月額費用も発生する点です。保証会社は管理会社が指定するものしか使えず、特に月額費用が発生するタイプの保証会社には注意が必要です。
家財保険料
入居者には必須で加入頂く保険です。昔は部屋の広さにより2年で15,000円～25,000円のものが多く利用されていましたが、現在は月額制の管理会社も増えてきています。月額制の場合は入居者が更新忘れをしないなどもメリットもありますが、若干費用が高いこともあります。前述の24時間管理とセットにした商品を作り月額費用を取得している場合があり、思ったよりも入居者の費用負担が大きい場合があります。
ハウスクリーニング料
これは入居時か退去時に一回だけかかる費用です。管理会社により料金設定が違います。高い管理会社だと安い管理会社と比べ10,000円以上差があるケースがあります。さらに別途エアコン清掃料やＦＦ分解整備料などを請求している管理会社もあります。高すぎる初期費用は入居募集の妨げになるため注意が必要です。
抗菌消毒料
これは札幌の爆発事故で一時期問題になりましたが、近年取るところが増えてきている傾向です。水回りにスプレーなどで抗菌消毒を行うというものですが、実態が不明で効果も目に見えるわけではないため費用発生を入居者は嫌がります。無駄な費用が発生することを借主は嫌がります。
鍵交換料
昔は任意のところが多かったですが、最近は必須としている会社も多いです。交換しないと前に住んでいた入居者から回収した鍵を新規入居者へ渡すことになるため、防犯の面も考え交換することが推奨されます。こちらも鍵の種類により価格が増減しますが、同じ鍵でも管理会社によって価格は大きく変わります。
契約事務手数料
こちらはお部屋を成約した仲介業者に対して請求する管理会社が多いです。管理会社が契約書や重要事項説明書などを作成する対価として契約事務手数料というものが発生します。お部屋を決める仲介業者としては利益が減るため、高い手数料を取る管理会社は仲介業者から敬遠されます。
更新事務手数料
札幌では少なかった印象ですが、こちらも費用を請求する管理会社が近年増加傾向です。一般的に普通型建物賃貸借で2年契約となりますが、2年ごとに入居者は支払う必要があります。管理会社により金額が異なります。
まとめ
どうでしょうか。このようにオーナーが普段あまり目にしていないものですが、入居者が支払っているものはたくさんあります。
管理開始時に管理会社から説明を受けましたか？
どのくらいの月額費用を入居者から頂いていると把握していますか？
もし事前に説明を受けていなければ、その管理会社は辞めましょう。入居者への契約時費用や月額費用はオーナーの不動産経営に大きくかかわるものです。賃貸経営において大事な話をしない会社は自分の利益しか考えていないと思います。
本来オーナーにとっては管理委託料ではなく、入居者への月額費用が安い管理会社がベストでしょう。なぜならその分賃料を上げられる可能性が生まれるからです。そして賃料を増加できる分だけ資産価値は大きく増加します。
単純に管理委託料が安いから、直営の仲介店舗が多いから、そういった理由で管理会社を選んでいませんか？本来の賃料を見落としていませんか？
何度もお話しておりますが、家賃1,000円を上げるだけで資産価値は大きく変わります。そして1,000円の重みは入居者にとっても同様です。
物件Ａ 家賃45,000円、その他月額5,000円
物件Ｂ 家賃46,000円、その他月額3,000円
上記であれば入居者にとって良いのは全てを含め月額費用の安い物件Ｂです。
そしてオーナーにとっても物件Ｂの方が良いですよね。
賃貸経営の根本を理解し寄り添える考え方を持っている良い管理会社に任せることで、オーナーの賃貸経営の未来も明るくなるでしょう。
大切なのことは現状の問題点を正しく分析し理解すること、それに対して適切な改善を行うことだと思います。
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