不動産のセカンドオピニオン

本日はセカンドオピニオンについて。
医療現場ではよく聞かれる言葉になりました。
医療では「患者が納得して最適な治療法を選択するため、現在の主治医とは別の医師に診断や治療方針についての意見を求めること」となっています。これは現在の主治医に問題があるという意味ではなく、別の専門医の意見を聞くことで他の治療方法について知る機会を得ることや現在の診断についてより納得したりなどのメリットがあります。情報社会で何でも調べることができる時代になりましたが、どの業界も日々進歩して変化をしています。リアルな現場を知る人の意見が重要となり、その考えを知ることで治療について選択肢を増やすことができるのでしょう。

不動産で必要な理由

それでは不動産についてお話ししていきます。
なぜ必要なのか？
利害関係のない第三者からフラットな視点において物事を判断できるからです。
一般的には建物の管理会社に物件を見てもらうことが多いでしょう。しかしそれでは偏った一つの意見しか聞くことができません。
仲介業者・家族・友人・オーナー仲間など、様々な人に聞いたり現地を見てもらうことで選択肢が増えます。気づかなかった改善点・投資としての考え方・実際に所有した際の懸念点など、幅広く意見を聞くことで不動産投資の成功率を高めることになります。

使うタイミング

不動産のセカンドオピニオンについて、使うタイミングは2回あると思います。
まず一つは売買の時です。これは購入する時、売却する時のどちらも重要になると考えま
購入する際には対象物件が正しいのか、どのようなリスクがあるのか、どのくらいの利益を生み出す想定なのかを考えることができます。直接仲介している業者はもちろん購入してもらわないと利益にならないため、デメリットを隠しいいことばかり伝える業者をいるでしょう。そこまで分かりやすく表現しない場合でもやはり購入させたいという気持ちが少なからず出てしまいます。そこに利害関係のない第三者に物件の情報を伝えることでその物件のリスクやデメリットを隠すことなく伝えてもらい、良い点やメリットも教えてもらうことにより買う時の安心感や投資目的達成の精度を上げることができます。
売却する際にはその価格でいいのか査定を比べる必要があります。査定は業者にて算出する方法や価格が違います。とにかく媒介契約を取りたいため売れない高い価格をぶつけてくる業者は論外ですが、売る時のアプローチ方法や時間のかけ方、売主の希望を理解しているかなどを比べて信頼できる業者にまかせるのがベストです。
セカンドオピニオンを使うもう一つのタイミングは空室に悩んだ時です。
空室の原因は大きく分けると、物件（部屋）に問題がある、もしくは管理上の問題があります。
物件の問題とは設備状況や家賃相場との乖離だけではなく、内装状態や共用部の清掃状況などです。オーナーは自分の物件を見に行く際、管理会社と同行することが多いと思います。その場合は事前に連絡を入れるため、その日に合わせて管理会社が建物廻りや空室を綺麗にしておくことが普通です。しかしながらよく考えてみてください。その状態は通常ではありません。建物のチェックとは普段どのような状態なのかを知ることが重要なはずです。建物に住んでいる入居者は毎日共用部を利用します。空室を案内する際には急に内覧するケースもあります。だからこそ利害関係のない第三者に物件をチェックしてもらうことがとても重要になります。定期清掃のサインはしてあっても、本当に共用部は綺麗な状態でしょうか。匂いなども確認する必要があります。そもそも巡回清掃をしっかり入っていない業者もいます。夜間の電気は問題なくついているのか、宅配ボックスや郵便受けやダストボックスに異常がないか、建物周辺に不法投棄や自転車が落ちていないか、空室に排水口の匂いやコバエなどが発生していないかなどです。

まとめ

不動産投資は自分の負担が少なく、管理会社や仲介業者にまかせることが魅力の一つです。
しかしそこにはオーナーと管理会社が完全に同じ目線でいることが重要となります。たくさんあるうちの一つとして対応をされている場合、オーナーと担当との感覚は大きくかけ離れます。そしてその感覚のずれがオーナーの投資効率を下げ、最悪の場合は投資失敗へと導いてしまいます。
現状を正しく分析しいくつもの選択肢を視野に入れながら不動産経営を行うことで少しでも投資の成功率を上げることができると考えます。