不動産投資のリスクを考える

本日は不動産投資のリスクについて。
私の基本的スタンスは不動産投資は簡単なものではなく、1棟保有して楽して儲かるというものではないということです。
やはり投資はリスクがつきものです。それでも人は欲望に抗えず、お金持ちになれると夢を見てしまいます。「絶対儲かる」「損しない」「失敗しない」、そんなことはあり得ません。
そこで特に収益不動産（アパート・マンション）投資のリスクを考えてみます。

収益不動産投資のリスク

• 空室
• 内装、修理
• 老朽化による修繕
• 家賃下落
• 火災や地震などの災害
• 入居者トラブル
• 金利の上昇
• 管理会社の質
• 流動性

では一つずつリスクについてお話致します。

空室

収益不動産のオーナーにおいてもっとも嫌な言葉、空室です。
家賃収入を生まない一番無駄になってしまっている状態です。
収益物件においては常に満室なんてことは絶対にありえません。どんな物件でも入居者の入れ替わりがあります。
大手建築メーカーでは満室保証があるじゃないかと言われるかもしれませんが、満室保証というのは満額を保証するものではありません。だいたい想定賃料の90％前後を保証としている会社が多いイメージですが、結局10％空室ということになります。また、札幌良質な管理会社は96％前後と謳っていますが、空室率とはスポットで見ても意味のないものです。その詳しい話はまた別の機会にしたいと思います。

内装、修理

賃貸管理業が宅建同様に免許制となり、入居者に対して過度に内装料を請求するのは禁じられています。退去後の内装では少なからずオーナー負担があり、古い設備の入れ替えなどもしなければいけません。もちろんお部屋の設備不具合（故意過失を除く）などを修理する義務は貸主側にあるため、突発的に費用がかかる場合があります。

老朽化による修繕

建物は必ず劣化していきます。新築の場合だとしばらく手はかかりませんが、10年前後で屋上防水や外壁補修が必要となります。また、30年経つと外壁や配管等も傷んでくるため、大規模修繕が必要になります。

家賃下落

最近は家賃上昇局面にあり少し値上げして募集をかけるオーナーもいます。しかしながら長期的な目線で考えると日本では家賃は下落することが一般的です。人口が減少している状況下で新築物件が増え続けているため、おのずと古い物件の家賃は下がります。また、生活環境（生活レベル）の変化は必ず時代の流れとともに起き、必要な設備や間取りが変わります。バストイレ一緒でしたが、現在では何か事情がない限りそんな物件は新築では造りません。TVモニターホン・オートロック・システムキッチン・シャンドレ・ウォシュレット・エアコン・浴室乾燥機・追い炊き・インターネット無料など、昔なかった設備が現在では当たり前となっています。

火災や地震などの自然災害

これは日本では避けられない問題です。地震が頻繁におき、最近は大雨被害も増えてきています。ハザードマップというものを行政で作成しているため誰でも確認できますが、どうしても地理的に危険なエリアというものが存在します。更新されていくため、所有している物件のエリアが警戒区域に指定されてしまうなどの可能性もあります。札幌では火災や地震だけではなく、雪害も忘れてはいけません。

入居者トラブル

この問題も必ず起きます。築年数が新しい物件でも古い物件でも、単身向けでもファミリー向けでも、アパート・マンションは様々な方が入居されます。考え方や感覚、マナー、生活リズムなどが違うため、原因は様々ですが共同住宅では頻繁に問題が起きます。ゴミ問題や騒音、隣人からの嫌がらせなどで退去してしまう場合もあります。家賃を滞納する人もいるでしょう。室内で死亡してしまうケースや何か事件が起きることもあります。

金利の上昇

オーナーは基本的に不動産投資は融資を受けて物件を購入しています。変動金利で借りている場合、金利の上昇は収益性に大きく影響してきます。現在日本は金利上昇へ向かっているため、目を背けることはできない問題となります。

管理会社の質

これは以前の記事にも書いていますが、賃貸経営は管理会社によって収益性が大きく上下します。管理委託料の高い安いではなく、大事なのは質です。空室募集、入居者対応、退去対応、投資についての知見、エリアの熟知、市場の把握などスピードだけではなく理論的な提案が重要となります。

流動性

すぐ現金化したい状況になっても不動産売却には時間がかかります。すぐに売却したい場合は相場より安い価格になってしまう事がほとんどです。その時の物件の状態が悪ければ買い手が見つからないケースもあるかもしれません。

不動産投資には様々なリスクが潜んでいます。
投資においてリスクは当たり前のことですが、悪質な業者は意図的に伝えないことも多いでしょう。
リスクを理解した上で対策を行い、最低ラインを下回らないように気を付けて行動する必要があります。そもそも投資目標が高すぎて「絵に描いた餅」になってしまっては意味がありません。
堅実に一歩ずつ目標をクリアしていくことが重要なのではないでしょうか。

次回はこれらのリスクに対してどのように対処するかお話致します。