今回は収益物件に大きな影響を及ぼす管理会社についてです。
まず大前提として、基本的に管理会社とは良いお付き合いをするべきだと考えています。
空室の入居者募集から入居中の対応、退去後の内装や工事など全て任せることがベストだと思います。お互いビジネスですので、Win-Winの関係が需要です。
ではなぜ管理を変えたほうがいい場合があるのか、それは問題があるからです。
こんな場合は管理変更を考えるべきリスト
- 手間がかかる
- 工事の費用が高すぎる、統一されていない
- 不動産投資を理解していない
詳細をお話していきましょう。
意思疎通ができていなく手間がかかる
そもそも管理会社とはオーナーの代わりに建物の運営を行う仕事です。
「管理会社＝オーナー」となり、二人三脚で良好な不動産経営を進めていく必要があります。
ここでまず考えて頂きたいことは不動産投資に限らず、投資のメリットは資金を投下してできるだけ時間を使わずに資産を増やせるということです。専業家主や専業トレーダーの方はその投資だけに集中し時間を費やすことができますが、サラリーマン投資家や他にビジネスをしている方は違います。できるだけ本業に集中したり違う事業をして収入を稼ぎ、またそのお金を投資するという方法で資産を増やします。だからこそ手間のかからない管理会社が重要となります。では手間とは何か、それは何度も打ち合わせが必要になることです。
例えば内装で考えてみましょう。通常通り内装を行うことは当たり前ですが、現在は壁一面をアクセントクロスにすることが一般的です。そして500番台（白いクロスと同価格）のクロスの中にも色付きのクロスがあります。グレーやネイビーなどの最近流行りのクロスを一面に入れることは同じ費用でできます。また、費用がかかったとしても直しておいたほうがいい点もあるでしょう。これらをいちいち確認しないと教えてくれない、細かく指定しないと対応してくれないとなると、全て自分で内装業者を手配するのと変わりません（さらに言うとその方が費用が安いです）。管理会社に任せる場合の手間が省けるという最大のメリットを失い、結果的に時間を無駄にしてしまいます。その手間がなければ本業や副業、勉強や家族の時間にあてられるはずです。自分が1ヶ月でどのぐらい管理会社対応を行っているのか振り返ってみましょう。
工事の費用が高すぎる、統一されていない
管理会社が間に入り各種工事を行うと、そこには手数料が発生しています。オーナーが自分で業者を手配するよりも高くなるでしょう。そんなことは当たり前ですし、必要経費です。しかしながら、高すぎるのではあればその管理会社とお付き合いをすることは辞めるべきです。今はインターネットで簡単に費用を調べられる時代です。たとえば一般的に10万円の工事が15万円で請求されている場合はおかしいでしょう。ビジネスで基本の利益は１～２割程度だと思います。また、同じ工事を何度もしているが費用がころころ変わる場合も気をつけましょう。今の時代は何でも料金が上がっているため、1年前よりも費用が上がってしまうことは仕方ありません。では、この3か月ぐらいの出来事の話で、違う部屋で同じ内容の工事を行う場合に費用が違うときは注意が必要です。会社としての売り金額が統一されていない、もしくは担当者や担当部署の売り上げ達成のための価格になっている可能性が高いです。私は好きではありませんが、ビジネスの世界において取れるとことろから取るというのは普通のことでしょう。何でもイエスで物言わぬ人として認識されてしまうと、悪い言い方ですがなめられてしまいます。
「都合のいいオーナー」と思われないようにしましょう。
不動産投資を理解していない
これは前述2つのまとめのような点ですが、一番大きい問題です。そもそも不動産投資を理解していない、むしろ理解しようとすらしていない、それが大きな原因だと思います。アセットマネジメント（AM）とプロパティマネジメント（PM）には大きな違いがありますが、そのどちらの考えも理解して対応できるのが良い管理会社です。よくあるただ売買をするだけの不動産屋はオーナーの資産のことを考えていません。お客様にただ「買った方がいい・売った方がいい」と伝え自分の売上げのことだけを考えます。それと同じでただ建物管理を行い売上げを追いかける管理会社もオーナーの資産のことなど考えていません。各種工事を行いどのくらい利益を上げられるか、入居者や保証会社、保険会社や仲介業者からどう売上を上げられるかを考えています。そこにオーナーの不動産経営を成功させるというビジョンはありません。不動産の成功とはただすぐ入居が決まればいい、満室であればいいなんていう聞こえが良いだけのことでもありません。オーナーの「資産の最大化」が不動産会社の使命です。
まとめ
収益不動産投資が成功するかどうか、大きくウェイトをしめるのは管理です。どんな物件でも必ず管理が必要となります。投資にはイレギュラーな問題がつきものです。冷静な第三者の目線も忘れず、購入前、保有中、そして出口まで分析することを忘れずに常に先手先手での対処をオススメ致します。
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